四十出头的刘京生已经从水泥厂下岗一年半了，靠着祖产留下的那几间房出租，倒也生活无虞。他为人正派，热情厚道，同时也有一些“北京爷”的脾气和算计。他的两个房客中，一个是卖鸡蛋灌饼的胖姐，对他颇有好感；另一个是屡次考博落第的王先彪，爱说酸话，对刘京生北京大爷的习性看不上眼，只是人在屋檐下，心高也得低头。一天晚上，初到北京的龚雪成为了刘京生的第三个房客。
　　龚雪从王先彪口中得知，自己因为经验不足，多交了房租，上了刘京生的当，从此对刘京生耿耿于怀。王先彪泄露了房租“机密”，被刘京生赶出家门，他去向胖姐求情。于是胖姐做了个顺水人情，让王先彪搬进自己的屋，她则图个便利，睡到了刘京生的外屋。
　　胖姐不拿自己当外人，反客为主俨然成了女房东，她的热切关怀让刘京生招架不住。但时间长了，由于刘京生的冷落，胖姐很知趣地和王先彪换回了房间。刘京生和房客们之间在经济上的算计，引发了三个房客的集体报复，他们不约而同影视网地告知刘京生，他们要搬家。可是偷鸡不成反蚀米，狡猾的刘京生以胖姐为突破口，拆穿了房客的阴谋。他没有赶走房客，因为刘京生的善良和豁达，这件事反倒使几个人的关系缓和起来。
　　龚雪和刘京生走得越来越近，她向刘京生说出了实情：自己从小到大都听从父母的安排，导致和人的接触已产生障碍，更难以融入社会，她不再想过坐享其成的生活，这次是偷偷从家跑出来的。　　刘京生陪着龚雪找了份工作。看着三个房客都在为了生活不断求取上进，刘京生琢磨着自己不能再这样生活了。他提出暂时不收取房租，断了自己退路，然后主动去人才市场找了份开出租车的工作。他的改变赢得了龚雪的好感。经过反复的摩擦、冲突，外地人和北京人做到了相互理解、相互关心，和谐地共居一所。　　
然而总有分别的日子。王先彪考上博士即将搬去住校，龚雪也要回家去看望父母，刚刚建立起来的友情和爱情面临分离。在饭桌上，那些琐碎的计较、敌视和并不十分友好的磕磕碰碰，此时都成了几个人之间最难以割舍的经历。
　　人聚人散，生活还要继续，每个人都必须奋斗。此时的刘京生开着出租，已经重新开始他的新生活了。